マンション経営を法人化するデメリットは意外に多かった

  • 2018年7月9日
  • 2019年11月28日
  • 不動産

マンション経営マンション経営から得られる収入の規模が大きくなると、

法人化した方がメリットがある

とよく耳にしますよね。

 

しかし、会社を設立するとなると費用も掛かるし設立時の手続きなども煩雑です。

だったらわざわざ法人化する必要なんてないじゃん!今まで私はそう思っていました。

 

でも、改めてマンション経営の法人化について調べると「早めに法人化しましょう!」という意見ばかり。

あまのじゃくな私は、これだけ法人化を薦める意見しか見当たらないのは、例えば司法書士さんが儲けるために誘導されてる?など何か裏があるんじゃないか?と思うわけです。

 

そこで、もう少し深掘りして

大家業を法人でやるメリットは本当にデメリット面を上回っているのか?

徹底的に調べてみました。

 

ということで、この記事ではマンション経営の法人化についてのデメリット面によりフォーカスしながらまとめて行きます。

デメリットとメリットを慎重に比較しながら法人化を検討する際の参考にしてください。

 

マンション経営を法人化するデメリットは実はこんなにある!

法人化の目的のほとんどはその節税効果の恩恵を受けるためだと思いますが、良い事ばかりではありません。

実は下記8つのデメリットがあります。

[box02 title=”マンション経営の法人化8つのデメリット”]
  1. 法人設立時の費用負担および手続きが煩雑
  2. 社会保険料の負担額が増加
  3. お金を私的用途で使えない
  4. 会計処理や税務処理が複雑
  5. 損金算入できる接待交際費に制限がある
  6. 青色申告特別控除がない
  7. 融資を受けにくい
  8. 赤字でも納税義務がある
[/box02]

 

各項目を詳しく確認して行きましょう。

1.法人設立/維持費用負担および手続きが煩雑

法人を設立する際には登録免許税などの費用や、提出する書類等の作成が必要です。

手続きには専門知識がいるので、ほとんどが行政書士や司法書士に依頼することになるかと思いますが、当然それには費用が掛かります。

参考までに株式会社設立の場合の費用は…

  • 登録免許税(15万円以上)
  • 定款の認証(5万円)
  • 定款印紙代(4万円)※電子認証の場合は不要
  • 社印の作成費用(数万円)
  • 行政・司法書士への報酬(数万円)

と合計で30万程必要になります。

 

株式会社より少しハードルの低い合同会社でも最低10万円程度は掛かります。

 

更に、マンション経営で法人化する場合は運営実態がないとダメなので、家賃収入を会社のものとするため、最低でも個人名義で所有していた建物を法人名義に移行する必要があり、会社に不動産を贈与すると個人には譲渡所得が発生し、法人側には受贈益が発生し、その各々が課税対象となる可能性があります。

 

仮にローンが残っていると金融機関に許可を取って法人名義への変更が必要となり、融資も法人名義として借り換えの手続きが必要です。

 

詳細は後述しますが、当然設立したばかりの法人には融資の判断は厳しく、やっとの思いで融資が通った場合は、同じ事をより厳しい条件でやり直しとなります。

この手続きだけ考えても相当面倒くさいですよね。

 

加えて会社の維持費用も忘れてはいけません。

  • 法人住民税均等割:7万円
  • 税理士顧問報酬:一般的に50万円以上/年

この他に、詳細は別項になりますが社会保険料も会社の維持費に加算されます。

法人化による節税額が、これら維持費を上回らないと法人化する意味がないことは言うまでもありません。

 

2.社会保険料の負担額が増加

前項の会社の維持費に関する部分の一部になりますが、個人事業では一部業種を除いて従業員が5人未満であれば社会保険加入は任意だったものが、法人の場合は基本的に下記の保険全てに強制加入となります。

  • 雇用保険
  • 厚生年金保険
  • 健康保険
  • 介護保険

この加入義務は従業員数に関係なく、また経営者本人も対象です。

そして会社はその保険料の半分を負担しなければならない・・・

 

しかも現在サラリーマンの方は痛感していると思いますが、保険料はどんどん値上がりしますよね。

地域差はあるものの、社会保険料の合計で会社側の負担は標準報酬月額の25%以上に達します。

 

その分、人件費が高騰しますが、この人件費は実は経費として計上できるので単純に利益を圧迫するというだけの話ではありません。

節税効果との兼ね合いや役員報酬のやり繰りで、個人+会社トータルの保険料は抑えられる可能性も出てきりますので、メリットとなる側面も実はあります。

 

判断が難しい所もあるのですが、会社の収益がある程度大きくないと、赤字になりかねないのでデメリットとして認識した方が良いと個人的には思います。

 

3.お金を私的用途で使えない

会社の信頼性が高いことの裏返しでもありますが、例え会社の社長であっても、会社の利益は勝手な自己都合で使えません。

たまに世間を騒がす「横領」ってやつになってしまいますので要注意です。

仮に会社のお金を使用したい場合は、きちんと会社と契約書を取り交わして利息も支払う義務を伴います。

よって、

会社の財布と個人の財布は別

ということを徹底する必要があるのです。

4.会計処理や税務処理が複雑

個人の確定申告と違って、法人の申告は税金計算の複雑さに加え、財務諸表類の作成など専門知識と手間が必要になります。

個人の所得税は必要経費にならないものは申告書への計上は不要ですが、法人の場合は業務上行った全ての行為に対して記帳義務があります。

税理士に依頼するにしても書類作成が個人より複雑になるので当然料金は上がることに…

 

特に株式会社だと厳格に会社法に従うと議事録の作成なども必要で、それを怠ると税務上の不利益を被る可能性も出てきます。

 

5.損金算入できる接待交際費に制限がある

個人なら事業に関わる交際費(接待交通費)である限り、金額の制限なしに経費に計上できますが、法人は会社の規模によって制限が設けられています。

例)資本金1億円以下の法人の場合→年間800万円まで

(ただし、経費に計上できる範囲は法人化の方が広いというメリットもあり。)

 

6.青色申告特別控除がない

個人事業者の場合は、例えば障害者控除など70万円以上の特別控除を受けられますが、法人の場合にはその控除が一切ありません

ただし、会社から受け取る役員報酬を調整すれば最終的な節税に繋げることは可能です。

 

役員報酬には一定のルールがある

役員報酬は損金に計上できるので、法人税の節税になりますが、年度中役員報酬は固定にする必要があります。

もし年度中に役員報酬を増額すれば、その増額した分は基本的に損金算入できません。

 

また、役員報酬は、

  • 定期同額給与
  • 事前確定届出給与
  • 利益連動給与

のいずれかで支払わなければなりません。

一般的には税務署への事前の届出が不要な定期同額給与のケースが多いようです。

 

利益連動給与は基本的には上場企業が適用するものなので、中・小規模なマンション経営では好調な業績に伴って役員報酬額を増やしたい場合でも、追随できないと考えた方が良いでしょう。

 

これは支給額が減額になっても同様です。

ということで業績が大きく変動したときに役員報酬額の自由度が利かない所もデメリットになります。

役員報酬を決める際には注意が必要ですね。

 

7.融資を受けにくい

法人化の最大のデメリットと言っても過言ではありません。

個人の場合は、不動産取得時に35年ローンを組めますが、法人化するとローン期間は一般的に短くなり20年程度が最長と言われています。

その結果、月々の返済額が増加し収益性が悪くなることは明白でしょう。

 

そのため、法人名義で新たに不動産を取得する場合には、ある程度の資金力が必要と言えます。

 

また、法人化の手続きの煩雑さにも挙げましたが、所有する不動産を法人名義に変更した場合に、もし借り換え金額より初期の借入金額が多い場合は、その差額を自分で補填しなければなりません。この場合もやはり資金力が問われます。

 

8.赤字でも納税義務がある

業績がよくなくて収益が赤字というケースでも、会社の維持費として法人住民税(地方税)を支払う義務があります。

 

法人住民税の均等割課税の負担と言われているものです。

原則は全国一律ですが、地方公共団体ごとに一定の範囲内で変更が可能とのこと。

ちなみに

  • 東京 → 7万
  • 名古屋 → 47500円
  • 大坂・福岡 → 5万

と地域差が結構あります。

 

以上、マンション経営における法人化のデメリットを8つご紹介しましたが、いかがだったでしょうか?

意外にデメリットがたくさんあってお腹いっぱい!という感じですよね?

 

逆に考えると、これだけのデメリットがありつつも、節税効果の方が大きくて法人化した方がメリットがある!と言われているのです。

果たして、これらデメリットを凌駕するメリットがあるのか?

続いてはマンション経営の法人化のメリットをチェックしていきましょう!

 

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逆にマンション経営を法人化するメリットとは?

ここまでデメリットにフォーカスしてきましたが、今度は逆に法人化のメリット面を見てみましょう。

 

マンション経営における法人化のメリットはズバリ下記8つです。

[box02 title=”マンション経営の法人化8つのメリット”]
  1. 支払う税金が安くなる(個人と法人で税率が逆転する)
  2. 減価償却の自由度が高い!
  3. 計上できる経費を増やせる!
  4. 所得の分配ができる!
  5. 赤字(損失)の繰越期間が長い!
  6. 相続税対策になる!
  7. 社会的信用が得られる
  8. その他(保険料や退職金の扱いなど)
[/box02]

 

順番に確認していきましょう!

1. 支払う税金が安くなる(個人と法人で税率が逆転する)

法人化によるメリットとして、まず個人と法人の税率差による節税効果が挙げられます。

個人も法人も課税所得が増えると税率は上がりますが、その上がる率の幅に違いがあるのです。

[box01 title=”個人と法人との税率の違い“]
  • 個人:累進課税方式、課税所得が多くなればなるほど、税率は上がる
  • 法人:個人の場合よりも税率が低く、800万円を超えた場合の税率は一定
[/box01]

具体的には個人と法人それぞれの現在の税率は下記の通りです。

【個人の税率】

[平成29年4月1日現在法令]

引用元:国税庁HP

個人の場合は、この税率に所得税が一律10%上乗せされます。

なので課税所得4000万超の場合は55%の税金が課せらることになるので、単純に利益の半分以上は税金で持ってかれるということです。

 

一方、法人は次のように税率が上がっていきます。

 

【法人の税率】

[平成29年4月1日現在法令]

引用元:国税庁HP

 

法人はこの税率で計算した税金の他に、約7万円の均等割りという住民税も掛かってきます。またこの他に事業税率地方法人特別税なども加算されます。(どちらも地域によって税率が違う)

 

今ここで、各税について触れると複雑になるので、下記の東京都の場合を見て頂いて、何となくそうなんだ~とご理解ください。

節税効果などをシミュレーションする場合には実効税率を用いるので、ここでも実効税率で計算します。

 

引用元:三反田会計事務所HP

法人税の計算は非常に複雑なのですが、ここでは個人と法人の違いをイメージするために、東京都の課税所得800万円超の場合の実効税率で個人との簡易的な比較をしてみたいと思います。

 

仮に、課税所得1800万円だった場合、個人と法人で支払う税金(住民税など全て含む)は以下の通りとなります。(簡易的に計算した結果です)

【個人の場合】

1650万円 × 43% – 153.6万円 = 555.9万円



【法人の場合】

1650万円 × 33.585% = 554.1525万円

ご覧の通り、あくまでも東京都の場合ですが、課税所得が約1650万円以上になると、法人の税額の方が下回ります。

かなりざっくりとした計算で申し訳ありませんが、課税所得がもっと大きくなれば法人として収める税金の方が安くなることがおわかりだと思います。

 

ということで、課税所得がある一定額以上になれば、法人化した方が納税金額を減らせるのです。

 

更に、政府の方針で世界的に高い水準にある法人税を今後引き下げる傾向になります。

よって、個人と法人の税率の差は基本的にますます拡がることでしょう。

納税額が逆転する課税所得額もその分引き下がって行くので、法人化へのハードルはより低くなりますね。

 

2.減価償却の自由度が高い!

所有する物件の減価償却費を経費として計上できるのは個人でも法人でも同じですが、以下の違いがあります。

  • 個人:強制償却
  • 法人:任意償却

個人の場合は、強制的に減価償却となり決まった計算式による決まった金額を定期的に計上することが義務付けられています。

一方、法人の場合は、例えば不動産収入がプラスになった時だけ償却費を計上し、マイナスになった時は償却費を計上しないといった利益幅の調整が認められているのです。

 

銀行によっては、事業の損益計算書を黒字で見せた方が融資上有利になる場合があるので、その場合は減価償却費を自由に調整できる法人の方が都合が良くなります。

もちろん銀行によって考え方は違いますが、赤字続きのところに追加で融資をしてくれるというのは普通だったら可能性低いですよね。

なので、この減価償却費を自由にできるということが法人化のメリットと言えるのです。

 

3.計上できる経費を増やせる!

個人が計上できる経費は、あくまでも賃貸住宅に直接関わる経費のみです。

これに対し、法人の場合は

  • 人件費
  • 不動産取得費用(個人は原価償却費になる)
  • 事業を拡大するための視察出張費(出張の日当含む)
  • 役員の生命保険料や退職金

など、必要経費として計上できる範囲が広くなります。(この他にも、小規模企業共済や後に全額戻ってくる倒産防止共済などもあり。)

 

経費を多く計上できるということは不動産所得を圧縮できるということなので、その分節税に繋がります。

 

4.所得の分配ができる!

これも経費に関わるところですが、法人化の最大のメリットは人件費を経費にできることです。

よって、家族・親族を役員にして、その役員報酬を上手く調整して経費にすれば、収める税金は安くなります。

 

極端な例ですが、利益が1000万円の場合、その1000万円を家族2人に500万円づつ役員報酬と支払った場合、会社の利益は0になるので、この場合は最低でも均等割り分の最低法人住民税7万円のみになります。

そして、これに加え個人の収入500万円に対する所得税額=500万円 × 30% – 42.75万円 = 107.25万円。

これが2人分なので利益に対する合計の納税額は7万円 + 214.5万円 = 221.5万円です。

 

一方、会社の利益1000万円とした場合は1000万円 × 33.585% = 335.85万円

単純計算なので厳密には各金額は変わって来ますし、役員報酬額の決定には色々決まりがあるので、上手く調整できた場合に限りますが、所得(利益)を役員報酬として分配した方が、明らかに利益に対する納税額は抑えられることがお分かりかと思います。

 

5.赤字(損失)の繰越期間が長い!

マンション経営が赤字になった場合、青色申告で赤字を繰り越せます。【青色欠損金の繰越控除制度】

ところが法人と個人では、以下の通り繰り越せる期間が異なるのです。

  • 個人・・・3年間
  • 法人・・・9年間

何と、3倍も違います。

さすがに、9年間も赤字になるのは経営的にはどうかと思いますが、先に述べた経費や減価償却費との兼ね合いで、十分ありえることです。

言い方を変えると、法人には個人に比べ赤字を9年間繰り越せる(3倍の)余裕があるという表現もできますね。

 

6.相続税対策になる!

個人だと自分で所有している不動産の評価額に応じて相続税が決まりますが、法人所有の不動産には相続税が掛かりません。

項目4のところで前述したとおり、役員報酬として不動産所得を分散しておけば、課税所得を下げれるので、結果的にそれが相続財産の増加を防止することになり、生前贈与と同じ効果とみなすことができます。

マンション経営を家業として残せば、子孫の収入源も確保してあげられますし、仮に株式会社の場合には、株式にしてそれを分割すれば、相続人が複数いた場合でも円滑に遺産相続できることになります。

以上のように、将来の相続税対策として法人化は非常にメリットになるのです。

 

7.社会的信用が得られる

法人化するということは、きちんと会社の規則(定款)を作成し、また公証人による認証を受けた上で、法務局に届け出なければなりません。

故に、開業届を税務署へ提出するだけの個人事業主とは、法的な効力に違いが出ます。

 

それが法人格とよばれるものです。

法人格は、民法や会社法の権利主体として正式に認められるものであるので、社会に対する責任の重みも増し、その分、社会的な信用を得ることができます。

 

また、個人事業は事業を行う上で、基本的に個人の信頼で成り立っているため、個人が亡くなれば、当然信頼も失う可能性が大きいですが、法人格としての信用は、社長が亡くなっても社長の名義を変更すれば済むので、個人ほど落ちないと言われています。

よって、法人の方が顧客の信頼を失うリスクは低いと言えるでしょう。

 

8.その他(保険料や退職金の扱いなど)

法人化によるメリットですが、上記7つほど大きくはないのですが、以下2つのメリットも見過ごせません。

◆保険料の扱いが有利

各種保険料を所得から控除できる金額が、法人と個人で違います。

  • 個人・・・個人だとどんなに高く保険料を支払っても生命保険料控除の上限額しか控除できない
  • 法人・・・要件に当てはまれば保険料全額控除が可能

法人の場合は、要件付ではありますが、保険料の全額を経費として計上できることが可能です。

 

◆物件を短期で売却した場合の売却益に対する税金が安い

個人の場合、物件を購入してから5年以内に売却した場合に掛かる税金は「所得税30%+住民税9%の合計39%」、5年を超えて売却した場合は「所得税15%+住民税5%の合計20%」と決められていて、課税所得とは別計算になります。

一方で法人の場合は、全て課税所得になるので、メリットの項目1で計算したように東京都の実効税率でMAX33.585%となり、5年以内の物件の短期売買の際も、売買益に対する税率が安く済みます。(ただし、5年を超えた場合は個人の方が安い)

 

よって法人としては、家賃収入の他に、物件そのものを5年以内に短期売買することでも利益を出しやすいというメリットがあり、不動産投資の選択肢を幅広く考えられる事もメリットだと言えるでしょう。

 

以上、マンション経営を法人化するメリットを全部で8つ挙げてきましたが、いかがでしたでしょうか?

 

マンション経営はよく税金との戦いと言われます。

法人化する目的は十中八九、その税金との戦いに勝つために節税するのが目的になろうかと思います。

 

であれば、その

節税効果だけに特化して見た場合、法人化の節税メリットは多岐に渡るので、マンション経営において大きなアドバンテージになる可能性が極めて高い

と言るのではないでしょうか。

 

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「マンション経営を法人化するデメリット」まとめ

マンション経営の法人化

  • マンション経営を法人でやるか?
  • それとも個人でやるか?

についてそれぞれメリットとデメリットをお送りしました。

 

改めておさらいすると…

[box02 title=”マンション経営の法人化8つのデメリット”]
  1. 法人設立時の費用負担および手続きが煩雑
  2. 社会保険料の負担額が増加
  3. お金を私的用途で使えない
  4. 会計処理や税務処理が複雑
  5. 損金算入できる接待交際費に制限がある
  6. 青色申告特別控除がない
  7. 融資を受けにくい
  8. 赤字でも納税義務がある
[/box02]

 

[box02 title=”マンション経営の法人化8つのメリット”]
  1. 支払う税金が安くなる(個人と法人で税率が逆転する)
  2. 減価償却の自由度が高い!
  3. 計上できる経費を増やせる!
  4. 所得の分配ができる!
  5. 赤字(損失)の繰越期間が長い!
  6. 相続税対策になる!
  7. 社会的信用が得られる
  8. その他(保険料や退職金の扱いなど)
[/box02]
でしたね。

 

偶然ですが、私が考える法人化のデメリット、メリットはそれぞれ8つづつという結果になりました。

 

ただ実際に法人化する場合は、タイミングなどもあるので、法人と個人のどちらが得なのか?に対して、単純に比較できない部分があり、簡単に結論を出すことは難しいのも事実です。

 

節税を第一で考える場合は法人化の設立時の複雑さは気にならないでそうし、十分な家賃収入が見込める物件であれば、会社の維持費用も負担にはなりません。

 

手に入れた家賃収入を、好きなように使いたいという人は個人の方が良いでしょうし、あなたが何を一番重視するかによって、結論は変わってきます。

 

ただ1つだけ確かなことは、

法人化についてはデメリット面とメリット面とのバランスをよく考える必要がある

ということです。

 

あなたが、今後どういうスタンスでマンション経営をして行きたいのか?

一度立ち止まって、よ~く考えてみましょう!

その際に、本記事が何らかのヒントになれれば幸いです。

 

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