マンション経営をしていく上で車を使う場面って意外に多いですよね。

 

物件を視察しに行ったり、お客さんを物件までご案内したり、物件の管理上のトラブル等で現地に確認に行ったり…
郊外に住んでると不動産投資のセミナー会場に高速使って車で向かうこともあります。

 

その際のガソリン代や駐車場代、さらには多少なりとも営業車として使ってるんだから自動車税なども必要経費として計上できたら…願ったり叶ったりではないでしょうか?

 

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そこで、この記事では車関連の諸費用(自動車税などの税金含む)はマンション経営の経費にできるのか?どこまで計上できるか?についてまとめてみました。

車関連の経費に特化した内容になりますが、必要経費について理解を深めれば深めるほど、節税に繋がりますので、是非最後までお読みください。

 

マンション経営の経費に自動車関連の費用は計上できるのか?

 

いきなり結論から入りますが、車をマンション経営のためだけに使った場合は問題なく経費に計上できます。

 

ただし、例えばマンション経営を法人化して、車の外装部分に会社の屋号名を入れたりしてない限り、マンション経営専用の車だと立証することは難しいハズです。

 

もちろん将来的に、不動産所得を順調に増やせた結果として、専用の営業車を持つことは十分可能ですが、経験が浅い段階からそれほどの成功を収めるには、よほどの資金力がないと不可能ではないでしょうか。

 

 

ということで、普段私用でも使っている車の場合に限定して話を進めますが、そうなるとポイントは普段の生活で使用する場合とマンション経営のために使用した場合をどう線引するか?になります。

マンション経営の業務として車をどう使ったか?使用頻度はどのくらいだったのか?によって、自動車関連費用がどこまで必要経費に認められるかは変わってくるからです。

 

 

そこでまずは、マンション経営して行く上で、車を使う可能性のある場面を整理してみましょう。

 

マンション経営で車を使う場面
  • 物件までの行き来(物件確認、入居者の内覧案内、物件管理)
  • 打ち合わせ(管理会社や不動産仲介業者、入居者、コンサルタント、税理士など)
  • 不動産投資の勉強(不動産投資セミナーへの参加)

 

不動産業務として車を使う場面をざっと挙げると、主にこの3つではないでしょうか。

中でも特に、物件には頻繁に足を運ぶことになろうかと思います。

 

運良く近場で良い物件が見つければ良いのですが、郊外に住んでるけど、物件はより需要がある都心部で!と空室リスクを第一に考えた場合は、物件までの交通費だけで相当な額です。

 

物件だけ購入して後は管理会社任せという場合でも、入居者募集を考えると、朝方・昼間・夜と少なくとも3回は足を運んで物件周辺の環境(日当たりや騒音など)は確認すべきでは?と私は考えます。そして近所の人にこっそり話を聞くなどの警察ばりの聞き込み調査も必要ですよね。

 

そう考えると本当は3回程度では済まないかもしれません。そういう物件に対する細かい気配りこそ、良い物件を手に入れられるか?など他のオーナーさんとの決定的な差になるとあなたも思いませんか?

 

ですから、この交通費の部分は、毎回しっかり領収書等を保管して記録しておきましょう。

 

 

ガソリン代に関しては使用する前に満タンにし、使用後に満タンに戻すということを徹底されると後が楽です。

また最近だとドライブレコーダーなどの記録も、客観的な証拠となるので、いざという時のためにしっかり走行記録としてデータを残して置くべきですよ。

 

 

更に、「経費としてどこまで認められるか?」については以下の通りです。

 

必要経費として認められるもの
  • ガソリン代
  • 駐車場代
  • 高速道路料金
  • レンタカーを借りた場合はその料金
  • レッカー移動代金(保管代金込み)

 

最後のレッカー代まで認められるのはビックリですね。

だからと言って、駐車場をケチっても、駐禁による罰金の方は経費にできませんので止めましょう。同様にスピード違反の反則金も経費として認められません。

 

あくまでも常識的な範囲で認められることをお忘れなきよう…。

 

 

また、

自動車関連費用である車の購入費や維持費などはどうなの?

についても気になりますよね?

 

これらも当然マンション経営のための必要経費と認められる場合があります。

 

車の購入費や自動車税などの維持費も計上できる?

 

マンション経営の業務に必要であることの証明さえできれば、車の購入費や各種税金、は維持費も必要経費として認められます。

 

車関連費用と言っても細かく分類すると…

車の購入費

車両代金(消費税込み)、自動車税、自動車取得税、自動車重量税(新車購入時だと3年分一括)、車庫証明手続代行費用

車の維持費

自動車税、自動車重量税、自賠責保険料、任意保険料、自動車ローンの金利、車検の費用

と一部重複部分もありますが、これだけの項目があります。

 

車をマンション経営の業務でこれだけ使っている!と客観的に証明できさえすれば、これら全ての費用が必要経費に計上できることになるので、少しでも不動産投資の利益率を上げたかったら面倒臭がらずに各項目の証明できる記録を保管して行きましょう!

 

ただし、実際に経費として計上する際、車の購入費に関しては注意が必要です。

 

というのも、車の購入費は基本的に減価償却費として処理しなければならないので、一括で計上できません。

 

物件そのもの、あるいはエレベーターや建物に付随する設備もそうですが、車も時間の経過とともに資産価値は減ります。なので法律で定められた耐用年数というもので割った額が、経費として計上できる額なんです。

 

 

新車の会計上の耐用年数は6年と法律で決まっていますので、購入代金を6で割った額を6年間に渡って計上することになります。

例えば、新車を諸費用併せて180万円(税込)で購入した場合、1年間に計上できる額は

180万円 ÷ 6年 = 30万円

ということです。

 

さらに、実際にはこれに車を業務としてどの程度使ったのかの按分(あんぶん)割合というものを考慮しなければなりません。

 

仮に1週間の内、3~4日も物件に足を運ぶケースを考えると按分割合は約30%くらいとなると考えるのが一般的で、そうなると先程のケースでは、

30万円 × 30% = 9万円

しか経費に計上できないことになります。

 

 

ただし、非常にやっかいなのは、この按分割合というのは、管轄する税務署単位で、基準がマチマチだということです。

実際にある地域の税務署では、『サラリーマン大家なんだから基本的に車の使用は土日限定だろう』と本当は2日に1回足を運んでるのに2日間しか認めてもらえなかったケースなどあるそうです。

逆に考えると、税務署職員には、マンション経営の業務として実際にどのくらい車を使用したのかは、明確に判断し難いですよね。

担当職員によってある程度判断基準が変わってしまうのは致し方ありません。

 

でも、だからこそ、客観的に証明できるものが必要なのです。

後で揉めないためにも、車を業務で使用した証拠集めは、その都度しっかりやって行きましょう!

 

 

ちなみに、減価償却費に関しては新車購入の場合は6年ですが、2年落ちの中古車を購入した場合は、耐用年数が変わりますので計算が違ってきます。

 


引用元:国税庁


 

仮に製造後2年経った中古車を180万円で買った場合、上の簡便法と呼ばれる(2)の方法でまずは耐用年数を計算します。

耐用年数 = 6 – 2 + 2 × 0.2 = 4.4年

小数点以下は切り捨てなので、この場合は4年ということになります。

 

よって、この場合の減価償却費は

180万円 ÷ 4 = 45万円

となり、上で計算した新車で購入した場合より15万円も多く経費に計上できることになるんです。

 

先ほどと同じ按分計算を適用すると

45万円 × 30% = 13.5万円

と4.5万円多く経費にできることになります。

 

 

ここで、勘の良いあなたは気付いたかもしれません。

この耐用年数の簡便法では計算結果が2年に満たない場合は2年とされるとあります。つまり耐用年数の最小年数は2年。

よって4年落ちくらいの中古車を買えば、車の設備的には2世代くらい前と最新ではありませんが、減価償却費としては最大限計上できるのです。費用対効果で考えると凄いお得に感じませんか?

 

マンション経営上で、車が必要となった場合、「買うなら4年落ちの中古車」と覚えておいても損はありませんよ。

 

「マンション経営の経費における自動車関連費用と税金について」まとめ

自動車関連費用はマンション経営上において、業務として使用している分に限っては全て経費に計上できます。

しかし、普通は私用での利用との兼用となるので、按分割合というものを考慮しなければなりません。

 

そして、この按分割合に関しては管轄する税務署によって基準が違いますので、まずは近くの税務署の職員さんに聞いてみましょう!

 

また最近はタックスアンサーなどの親切なサービスもありますし、マンション経営に関する知識を補うために初心者向けの無料の資料請求を利用したりすれば、不動産投資のプロに相談できたりアドバイスが得られるかもしれませんよ。

 

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車関連費用をどの割合で必要経費にするかについては、勝手に自分で決めるのではなくて、車を業務で使用した根拠をしっかり確保しつつ、是非第3者に相談しながら決めて行ってください。

 

以上、最後までお読み頂き、ありがとうございました。