不動産投資を始めて家賃収入が入るようになったけど、確定申告についてよくわからない事が多いですよね？
- 家賃収入に税金が掛かるのは一体いくらからなのか？
- 微々たる家賃収入だから不要と思って確定申告しないとどうなるのか？
特に2番目の税制面のリスクについて、あなたは、きちんと答えられますか？
私はFXや株式の投資経験があるので把握していますが、これから不動産投資に挑戦しよう！という場合やアパート経営を始めて間もない場合は、恐らくきちんと明確に答えられないかなと思います。
なぜなら私自身も、きちんと調べたのは株式投資を始めた年の年度末だったからです。
人間追い込まれないと中々やらなくないですか？って私だけかな。
そこで、あなたが私と同じ様に面倒なことはつい後回しにしてしまう性格だと仮定して、この記事では家賃収入について確定申告が要る場合と、不要となる場合の条件を、できるだけ分かり易くまとめました。
また後半では、
のリスク面にも触れています。
是非最後までお読み頂き、家賃収入と確定申告関係の勉強にお役立てください。
家賃収入の確定申告はいくらから必要？不要の場合は？
サラリーマンで給与所得が2000万円以下の場合、給与所得の他に副業として家賃収入がある場合は、その家賃収入を含めた副業で稼いだ金額が20万円を1円でも上回った時に確定申告の必要があります。
つまり、給与以外の副収入が家賃収入のみの場合、その家賃収入の合計金額が
に達した時点で確定申告が必要になるということです。
逆に言えば、20万円ピッタリの場合は確定申告の必要はありません。
私の会社の同僚も親から譲り受けた家賃収入が一応あるけど、低家賃だし必要あるのかなぁ〜と迷っていました。
神奈川の山奥にある物件なので、家賃の月額は21,000円ほどとのこと。
年間では252,000円になりますので、確定申告は必要になります。
ちなみに自分で住んでる所の家賃には消費税は掛かりませんが、所有不動産を第3者に貸している場合や、オフィスとして利用している場合は消費税がかかるので、申告の際に注意が必要ですよ。
ということで、20万円というハッキリした基準があるわけですが、１つ気を付けなければならない点があります。
それは、家賃収入と経費の関係についてです。
どういうことかと言うと、課税対象となる家賃収入の金額は必要経費を引いた額になるからです。
つまり、例えば年間で100万円の家賃収入がある場合でも、固定資産税やリフォーム費用などで物件運営に関する経費が80万円掛かった場合は100万円ー80万円＝20万円となり、確定申告は必要ありません。
以上、まとめると…
に関しては、1年間で
になった時からということです。
じゃあ…
その家賃収入から差っ引くことができる必要経費にはどんなものがあるの…と気になりますよね？
必要経費に関する正しい知識を身に着けてないと大損してしまいますから。
ただし、この不動産に関する必要経費に関しては、この記事本来のテーマからは外れますので、別の記事で詳細をまとめます。
マンション経営をしていく上で車を使う場面って意外に多いですよね。 物件を視察しに行ったり、お客さんを物件までご案内したり、物件の管理上のトラブル等で現地に確認に行ったり… 郊外に住んでると不動産投資の[…]
とは言え、何も触れないのも不親切だと思いますので、ここでは簡単な項目だけの確認してください。
家賃収入の経費一覧
- 各種税金（固定資産税など）
- 管理費
- 修繕費
- 損害保険料
- 減価償却費
- 借入金の利子（元金はダメ）
- ローン保証料
- 賃貸管理代行手数料
- その他不動産経営上発生したもの（打ち合わせ代、交通費、通信費、税理士への手数料など）
ご覧の通り、不動産経営による収入は、必要経費に計上できるものが多くあります。
これらは『節税』という面で非常に大事ですし、ちゃんと計算できなければ、そもそも確定申告が必要かどうか判断できません。
ということで、今はその項目だけでも最低限覚えておきましょう！
家賃収入があるのに確定申告をしていないとどうなる？
さて、ここまでお読み頂いて、家賃収入を得ている場合の確定申告が必要となる基準額は200,001円ということを理解して頂いたと思いますので、確定申告漏れに関しては心配ないと思います。
ところが、サラリーマンで家賃収入以外にも収入源があった場合は申告漏れしてしまう可能性があります。
例えば、必要経費を引いた不動産所得が10万円であっても、他にFXなどで11万円の副収入があれば、その合計が20万円を超えますので、確定申告しなければなりません。
また一般的に、確定申告すると税金を払わなければ！と思いがちで、税金をなるべく払いたくないため、申告しないケースがあります。（経費を計上する意味でも例え赤字でも必ずした方が良いんですけどね…）
更に、確定申告の期間は2月16日～3月15日になっているので、悪気なく申告期間が過ぎてしまったケースもあるかもしれません。
…という風に、人間誰しもウッカリというのはあります。
気になりますよね？
納税の義務という観点からすれば、何らかのペナルティがあるのは容易に想像つくと思いますが、具体的にどういうことになるか？
見て行きましょう！
結論から先に言うと、確定申告をしていないと以下のペナルティが発生します。
- 無申告加算税
- 重加算税
- 故意の申告書不提出によるほ脱
順番に説明していきますね。
無申告加算税
家賃収入などの収入があるのに、無申告のまま確定申告の期限(3月15日)を過ぎてしまった場合に課せられる罰金です。
じゃあ一体どのくらいの罰金になるのか？
気になると思いますが、その税率は下記の通り少々複雑です。
■本来納付すべき税金の内、50万円までの分
→（本来納付すべき税金の額）× 15%
■本来納付すべき税金の内、50万円を超える分
→（本来納付すべき税金の額）× 20%
仮に本来納付すべき税金額が100万円だった場合、
という計算になります。
計算はややこしいですが、この場合、税務署に納める額は合計で117.5万円ということになるので、結構なペナルティ額です。
更に、後ほど軽く触れる延滞税も同時に払うことになるので、
よくわかります。
ただし、次のような場合は無申告加算税の税率は軽減あるいはゼロです。
■税率が５％に軽減
◎税務署の調査の事前通知が来る前に自主的に期限後申告をした場合
→本来納付すべき税金額が100万円だった場合、無申告加算税 ＝ 100万円 × 5 % ＝ 50,000円
（なお調査の事前通知の後にした場合は、50万円までは10％、50万円を超える部分は15％になります）
■課税なし
- 申告できなかった正当な理由がある場合
- 過去5年間にペナルティを受けたことがなく、期限内申告をする意志があったと認められ、且つ法定申告期限日から2週間以内に申告した場合
重加算税
家賃収入などの不動産所得額を故意に隠蔽した場合、あるいは悪質に誤魔化そうとした場合に課せられる罰金です。
マルサの女に代表される映画やドラマ、ニュースでもたまに出てきますね。
要するに、脱税行為に対するペナルティです。
その税率は（本来納付すべき税金額）× 35％ と重い課税になります。
ちなみに無申告の場合は（本来納付すべき税金額）× 40％ です。
＜財務省HPより抜粋＞
故意の申告書不提出によるほ脱
「ほ税」というのは分かりやすく言い換えると「脱税」ということです。
手口があまりにも悪質で「故意の申告書不提出によるほ脱」とみなされてしまうと、5年以下の懲役若しくは500万円以下の罰金、又はその両方が科せられる立派な犯罪になってしまいます。
追加で課税する分には、きちんと納めさえすれば、まだ大丈夫なのですが、犯罪とみなされた場合、あるいは追徴課税を繰り返した場合、本当に怖いのは
ことです。
不動産投資において、余程資金力に余裕がある場合を除いて、金融機関の融資は必須。
アパート経営において正に命取りですよね。
また、家賃収入が副業の場合や法人化してない場合、通常は節税のために青色申告を利用しますが、申告書に故意の不備があると、青色申告そのものが取り消されてしまうことも。
そうならないように、自分で自信がなく、よくわからない場合は、各税務署の職員さんに聞くか、税理士さんを頼りましょう！
ちなみに、ペナルティの種類は以上の申告漏れの他に、期限内に税金を納付しなかった場合の延滞税や、確定申告したけど計算ミスで申告額が少なく税務署から更正を受けた場合の過少申告加算税などもあります。
特に延滞税の場合は、無申告加算税などと同時に複合的に課税されるので、全部合わせるととんでもない額になることを忘れてはいけません。
ですから、
ということを肝に銘じて置くべきですよ！
「家賃収入の確定申告」まとめ
確定申告は一度やり方を覚えてしまえばそんなに難しくはありません。
ただ、申告を忘れたり申告額に間違いがあると、御覧頂いたように最悪の場合、銀行の信用も無くしてしまいます。
そうなっては、家賃収入＝将来の年金という計画そのものが破綻しますし、マイホームを取得する際にも影響大です。
ここまでお読み頂いて、家賃収入から必要経費を引いた不動産所得が20万円を超えた場合は、きちんと確定申告を行い、堅実に節税していくことが必要だと認識頂けたかと思います。
不動産投資をするぞ！とつい先に物件や運用比率などに目が行きがちですが、確定申告なども含めたリスク面をまずはしっかり把握してから、収益について考えて行きましょう！
これから数年後、サラリーマンで副業やっていない人の方が少ないという時代が確実にやって来ます。
そして、その副業として昔から人気が高いのが不動産投資ですが、将来的にもオリンピックもありますし、その人気は変わらないでしょう。
私の会社でも、現時点では不動産投資などによる家賃収入等の副収入は堂々と認められているので、私も既に不動産投資の勉強を始めているところです。
家賃収入は空室リスクなども確かにあるのですが、物件の管理など管理会社に任せることができるので、将来的な安定収入…しかも不労所得として大きな魅力があります。
私のようにアラフォー世代、あるいはアラサー世代にとっても、上手く物件を運用すれば、将来の年金受給不安を払拭できる1番手だと私は思います。
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私はもう10年近くFXや株式の経験があるので、投資という大きい括りでは、それなりに知識があると自負していますが、それでも不動産投資に関しては、用語も難しいし法律などもきちんと覚える必要があるので、よりインプットをしっかりする必要性を感じます。
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